Notas rápidas sobre el Decreto-ley de la Junta de Andalucía sobre la función social de la vivienda

Hoy, jueves 11 de abril de 2013, se publica en el BOJA el Decreto-ley 6/2013, de 9 de abril, de medidas para asegurar el cumplimiento de la Función Social de la Vivienda. Entra en vigor al día siguiente de su publicación; es decir, mañana mismo. Ya lo iré desguazando con tranquilidad a lo largo de los próximos días, pero por ahora no está de más señalar algunas notas rápidas sobre su contenido.

La exposición de motivos se refiere a distintos textos que reconocen el derecho a la vivienda, como el artículo 25 de la Declaración Universal de Derechos Humanos, el artículo 11.1 del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, el artículo 47 de la Constitución española (CE) o el Estatuto de Autonomía para Andalucía. Afirma que la Ley andaluza 1/2010, reguladora del derecho a la vivienda (en adelante, LAV), es consecuencia de estos mandatos. En gran medida, el decreto-ley modifica dicha norma. Una reflexión interesante: “a pesar de la importancia que la Constitución otorga al derecho a la vivienda, lo cierto es que en la práctica es considerada un simple bien de consumo sujeto a las leyes del mercado”. Frente a ello, la exposición de motivos se refiere al artículo 33 CE, que regula la “función social” de la propiedad, y el artículo 128 CE, según el cual “toda la riqueza del país en sus distintas formas y sea cual fuere su titularidad está subordinada al interés general” (sí, aunque no lo parezca, la Constitución española dice eso).

El decreto-ley crea un registro de viviendas deshabitadas a partir del cuál se implementarán medidas de fomento de la habitación.

En efecto: ¿cuántas viviendas vacías hay en Andalucía? ¿A quién pertenecen? La exposición de motivos considera que entre 700.000 y un millón, pero estamos hablando de estimaciones en todo caso. Si queremos hacer efectivo el derecho a la vivienda, hay que saber cuántas viviendas vacías hay y cuáles son.

Según el decreto-ley, es vivienda deshabitada la que esté en condiciones de habitarse (se haya o no pedido la autorización para su ocupación) pero no se haya ocupado durante seis meses. No se cuenta, a estos efectos, la segunda vivienda. Se presumirá que está deshabitada la vivienda que no tenga contrato de suministro de agua o electricidad o tenga un consumo efectivamente bajo (se aprueba un anexo con unos límites). Otros indicios serán los datos del padrón de habitantes, la recepción o no de correo y notificaciones en dicho lugar, declaraciones del titular o las personas vecinas, etcétera.

Se regula un procedimiento contradictorio para la inscripción en el registro: es decir, el titular de la vivienda tiene en todo caso derecho a alegar ante la Administración los medios de prueba que demuestren la ocupación de la vivienda. El plazo máximo para resolver es de un año; la resolución decidirá la inscripción o no de la vivienda en el Registro de Viviendas Deshabitadas.

Se recogen dos clases de actuaciones para evitar la existencia de viviendas deshabitadas: el palo y la zanahoria.

Por una parte, habrá actuaciones para ayudar a las personas propietarias de viviendas deshabitadas para que puedan ponerlas en alquiler, así como para los posibles arrendatarios:

El nuevo artículo 9 de la LAV recoge toda una serie de posibles ayudas para favorecer el acceso a la vivienda protegida y a la vivienda libre. Ahora bien, esto no es directamente aplicable: es necesario que se recojan y concreten en los planes de vivienda y suelo.

El artículo 43 LAV prevé ahora que la Administración actúe como intermediaria, que ofrezca garantías a los propietarios ante el impago de la renta o desperfectos en la vivienda, así como asistencia jurídica; se prevén también subvenciones para personas propietarias, arrendatarias y entidades intermediarias, así como medidas fiscales. Todo ello estará “en función de las disponibilidades presupuestarias”.

Si esa es la zanahoria, el palo prevé -como medida estrella ya conocida- que mantener pisos vacíos (cuando el titular sea una persona jurídica) será una infracción muy grave. Se prevé así en el artículo 53.1.a). La ley se remite al artículo 25 LAV (que declara vivienda deshabitada la que lo esté durante seis meses), pero no me queda claro cómo se compatibiliza eso con el procedimiento para la inscripción de esas viviendas en el registro (¿son independientes?). Cabrá multa de hasta 9.000 euros y hasta tres multas coercitivas, de menor cuantía. Esta medida, en general, tiene mucho que rascar y habrá que analizarla con más calma, espero que en una entrada posterior.

Se establece una regulación específica de las potestades de inspección. Son disposiciones-marco, que afirman que la Consejería aprobará un Plan de Inspección en materia de vivienda con el objetivo de garantizar la efectividad del derecho a la vivienda y evitar la situación de viviendas deshabitadas. La inspección será competencia del Cuerpo de Inspección de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Vivienda.

Se podrá expropiar el uso de las viviendas afectadas por un desahucio hipotecario instando por los bancos.

La disposición adicional segunda afirma que podrá procederse a la expropiación forzosa del uso de las viviendas incursas en procedimientos de desahucio por ejecución hipotecaria que inste una entidad financiera o las entidades que gestionen los inmuebles o activos de aquéllas. La expropiación forzosa se regula en la Ley de Expropiación Forzosa de 16 de diciembre de 1954, a la que se remite el decreto-ley.

La expropiación es la adquisición por parte de la Administración de un derecho de un particular sin el acuerdo de este, sino de manera obligatoria. A cambio se da una indemnización, que es el justiprecio. Para ello es necesario, en primer lugar, que se declare que existe un interés social al que se destinará el bien expropiado. En este caso tiene que hacerse por norma de rango legal, y así lo hace el apartado primero de la disposición adicional segunda. Luego es necesario que se declare la necesidad de ocupar un bien o adquirir un derecho determinado (pasamos del ámbito general al concreto). Eso lo hace la Administración, y así lo prevé el apartado 5 de la disposición adicional segunda.

Aunque normalmente se expropia la propiedad de un bien, nada impide que se expropie otro derecho (en este caso, de uso: el derecho a habitar la casa). De hecho, el artículo 15 de la Ley de Expropiación Forzosa afirma que la Administración adquirirá “los derechos que sean estrictamente indispensables para el fin de la expropiación”, y para evitar que la gente se quede en la calle basta con el uso. La persona o personas desahuciadas serán beneficiarias de ese derecho de uso, siempre que se cumplan una serie de requisitos. Estos requisitos son la historia cotidiana que conoce cualquiera que haya estado en contacto con gente en riesgo de desahucio o ya desahuciada: que la vivienda sea su residencia habitual y no tengan otra; ser propietarios y deudores hipotecarios; que sus condiciones económicas hayan sufrido un importante menoscabo y no existan apenas ingresos en la unidad familiar; que pueda producirse una situación de emergencia o exclusión social. La expropiación del uso será temporal hasta un máximo de tres años. La persona beneficiaria deberá pagar una renta a la Administración no superior al 25% de los ingresos totales de la renta familiar ni a la cuantía del justiprecio.


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