Evolución de la política fiscal en vivienda en el IRPF

En plena resaca del estallido de la burbuja inmobiliaria, el Consejo de Ministros ha lanzado una serie de medidas para impulsar el alquiler. En España hay muchas viviendas vacías y muchas de ellas, seguramente, podrían ponerse a disposición de potenciales inquilinos. El INE ha detectado tres millones de casas vacías, pero parte de ellas pueden no estar en buenas condiciones (por lo que habría que afrontar una labor de rehabilitación) o no ser una solución para los problemas de vivienda (porque no se correspondan con la demanda: por ejemplo, aquellas que se han construido para servir como segundas viviendas en localidades turísticas).

En cada país europeo existe una proporción diferente de personas que alquilan o compran su vivienda habitual. Según datos de Eurostat, la proporción en 2007 era la siguiente (la fuente es el informe The Social Situation in the European Union 2009, pág 100):

Como vemos, en España, la gente tiende a adquirir su vivienda en propiedad. En 2007, el 83,9% de las familias habitaban una vivienda en propiedad (los porcentajes exactos se encuentran en otra tabla, en la página 101 del informe). El mercado de alquiler es residual: sólo el 7,3% habitaba en una vivienda alquilada a precio de mercado. No siempre fue tanto. Según Lozano Romeral (La potenciación del alquiler en España, ¿una opción realista?), en 1970 el parque de viviendas en alquiler alcanzaba el 30%, pero se habría ido desplomando desde entonces: el 20,8% en 1981 y el 16,5% en 1985. Los datos no son necesariamente comparables, pero sí muestran una tendencia clara.

La pregunta que nos hacemos es: ¿es un problema sobre todo de oferta, porque los propietarios no quieren poner sus inmuebles en arrendamiento, o de demanda, porque la gente no quiere vivir de alquiler? Se afirma que en España existe una “cultura del inmueble en propiedad”, pero en gran medida ha sido producida por una política que hace que ha hecho que los costes del alquiler y de la compra no fueran muy diferentes (“por un poco más, vas pagando la hipoteca y te quedas con el piso”, “alquilar es tirar el dinero”, etcétera). Lo cierto es que se detecta una elevada demanda potencial de viviendas en alquiler, fundamentalmente de “jóvenes fuera del mercado hipotecario, con trabajos temporales y baja capacidad de ahorro”, a los que la destrucción de empleo ha afectado especialmente y que viven con sus padres (Informe sobre el sector inmobiliario residencial en España de CatalunyaCaixa, pág. 80). El problema está en el ámbito de la oferta.

¿Cómo hemos llegado hasta aquí? La relación entre el coste de la compra de vivienda y su alquiler aparece como un factor determinante, tanto de la oferta como de la demanda. Si son similares, la gente tenderá a comprar (más aún en un contexto, como el que tuvimos, donde conseguir un crédito era muy sencillo). Pues bien, hemos venido subvencionando sistemáticamente la adquisición de viviendas mediante un régimen fiscal privilegiado. Esto ha implicado, obviamente, una opción masiva por la vivienda en propiedad y ha sido una de las causas de la burbuja inmobiliaria española, tal y como señaló la Comisión Europea. Además, puesto que, en buena lógica, el precio de los alquileres debe reflejar, en alguna medida, el valor del inmueble (el precio constituye un porcentaje, variable, de dicho valor) la burbuja inmobiliaria, al hacer subir el valor de los inmuebles, también producirá una subida de los alquileres.

El cuadro inferior refleja cuáles son los incentivos fiscales que se han ido estableciendo en el IRPF español en relación a la vivienda desde la primera Ley promulgada, la Ley 44/1978, que entró en vigor el 1 de enero de 1979. El color verde implica la existencia de un beneficio o gravamen fiscal que impulsa el alquiler (en las tres columnas de la izquierda) o la compra de la vivienda habitual (en las dos columnas de la derecha). El verde más oscuro señala aquellos momentos en los que el beneficio es particularmente relevante. El color blanco implica que no existe ningún beneficio al respecto.

Incentivos al alquiler y la compra de vivienda en el IRPF

Puede observarse que los estímulos a la adquisición de la vivienda han sido absolutamente preponderantes en nuestro sistema fiscal. La plusvalía obtenida por la venta de la vivienda habitual ha sido objeto de tributación privilegiada, mediante una reducción o, desde 1992, una exención, cuando el dinero obtenido se reinvierta en la nueva vivienda. Y el contribuyente siempre ha podido aplicar una deducción sobre las cantidades invertidas en la adquisición de su vivienda, que al parecer se eliminará desde 2013 (a instancias de Bruselas y aunque era una de las promesas electorales del PP). Esta deducción ha sido, normalmente, del 15%, pero ha sobrepasado esta cantidad en algunas ocasiones (en la tabla se señalan con un verde más oscuro). En 1986 y 1987 podía llegar hasta el 17% y entre 1999 y 2006 las familias hipotecadas podían llegar a deducir hasta el 25%. Era la época del boom inmobiliario: fíjense en el sistema de beneficios fiscales de esta época, donde esta importante deducción coincide con la ausencia de deducción para los inquilinos.

Por el contrario, los incentivos al alquiler han sido intermitentes. Entre 1979 y 1985, se imputaba un rendimiento al propietario de una vivienda del 3 por 100 de su valor, y del 10 por 100 sobre las viviendas vacías en determinados casos. Esto constituía un incentivo indirecto a que se pusieran en alquiler. La sobreimposición se eliminó en 1986; desde 1999, se imputa una renta (el 1’1% del valor catastral revisado) sobre todas las viviendas excepto la habitual, lo cual crea un efecto similar, aunque no parece significativo.

Los incentivos directos al arrendamiento se dirigen al propietario o al inquilino. Es necesario tener en cuenta  que el hecho de que los incentivos fiscales se atribuyan a una u otra parte (en este caso, al propietario o al inquilino) no implica, necesariamente, que sea esa persona la que los disfrute. Puesto que los propietarios tienen más poder que los inquilinos (porque la oferta es escasa), pueden subir el precio para aprovecharse de los beneficios reconocidos a estos, como pasó con la ayuda de los 210 euros.

Los beneficios al propietario constituyen una reducción, normalmente del 50%, de la renta cobrada: es decir, sólo tributa por la mitad de lo ingresado. Desde 2011, el porcentaje es del 60% (se señala con un verde más oscuro). Puede incluso llegar al 100% (desde 2007) si los arrendatarios son jóvenes de hasta 35 años. Por su parte, los beneficios dirigidos al inquilino son equivalentes a la deducción por adquisición de vivienda: puede deducirse de su declaración del IRPF parte de lo que ha pagado.

Es claro que, tal y como recoge el informe de CatalunyaCaixa, “existe un amplio consenso que el mejor tratamiento fiscal de la compra ha sesgado las decisiones de los hogares” (pág. 82). Sólo a título de ejemplo, la memoria de beneficios fiscales del proyecto de Ley de Presupuestos para 2012 (pág. 258) preveía dejar de ingresar 354,77 millones de euros por las reducciones reconocidas a propietarios de pisos arrendados y 153,42 millones por la deducción por el alquiler de vivienda: un total de 508,19 millones de euros destinados a promover el arrendamiento. Por su parte, la deducción por inversión en vivienda asciende nada menos que a 2.523,86 millones de euros, cinco veces lo anterior.

Ortega et al, en un documento de trabajo del Banco de España de 2011 (House purchase versus rental in Spain) señalaron la importancia del régimen fiscal en la opción por el alquiler o la compra y propusieron que la equiparación del tratamiento fiscal entre la compra y el alquiler incrementaría el peso de los alquileres. Desaconsejaron la eliminación de la deducción por adquisición de vivienda, porque podría frenar el sector de la construcción, pero en la actualidad es el mercado hipotecario el que está limitando el acceso y, por tanto, impulsando la opción por el alquiler.

También consideramos importante analizar la situación desde una perspectiva de equidad. Atendiendo a ello, el alquiler en el IRPF debería tratarse de manera privilegiada. Las estadísticas demuestran que las rentas más bajas tienen una mayor tendencia a vivir de alquiler: “In all Member States except Poland, the proportion of people owning their own home increases as income rises” (The Social Situation in the European Union 2009, pág 102), por lo que un tratamiento favorable del alquiler podría tener cierto efecto redistributivo (además, está configurada de manera que sólo pueden acceder a ella los contribuyentes que no superen un determinado umbral de renta). La deducción por adquisición de la vivienda debería eliminarse en todo caso, con las debidas precauciones, ya tradicionales, que implican la creación de regímenes transitorios. En su momento implicó colaborar, con dinero público, al crecimiento de la burbuja inmobiliaria. En la actualidad no tiene sentido si lo que se quiere es cambiar la orientación de la política en materia de vivienda. Espero que la anunciada desaparición de la deducción por adquisición de vivienda en 2013 marque un cambio significativo.


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2 pensamientos en “Evolución de la política fiscal en vivienda en el IRPF

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